Mario, 64 anni, avvocato affermato, nel 2019 fa il check-up al suo patrimonio immobiliare, composto da 5 appartamenti: 3 ubicati in Milano, in uno di questi vive con la famiglia e 2 destinati alla villeggiatura.

La settimana successiva, la società specializzata gli consegna il report con tutte le informazioni presenti al catasto sulle sue proprietà, con le indicazioni sui valori catastali, quelli OMI, le stime commerciali per ogni singola abitazione e i valori dei potenziali canoni di locazione.

• Come mai?? Per quale motivo non compare proprio “casa mia”??
• Abbiamo preso le informazioni al catasto, sono dati pubblici. Facciamo una verifica e la aggiorniamo
• Ok
• 5 giorni dopo, Mario apprende che al catasto di Milano, per un “errore banale” di trascrizione di un atto, l’appartamento non risultava di sua proprietà. La società incaricata ha provveduto a sanare l’anomalia ed ora abita “con pieno diritto” nella sua abitazione

Carola 53 anni, possiede ed abita in una bellissima villa nel modenese, con annesse alcune pertinenze e vari appezzamenti acquistati nel tempo. Nel 2019 decide di scattare la fotografia al suo patrimonio immobiliare per una valutazione complessiva.

Interroga il catasto, tramite la società specializzata, dopo una settimana riceve il report dettagliato, bello, profumato, ma, anche lei scopre qualche buco nelle maglie del suo patrimonio.

Un paio di terreni acquistati non risultano suoi, per la mancata trascrizione dell’atto di compravendita. 3 pertinenze risultano del vicino di casa per un errore commesso 27 anni prima.

Carola, dopo un primo momento di sbigottimento, dà mandato alla società di sanare la situazione. Una settimana con un leggero e persistente nervosismo in corpo, poi la situazione si risolve e ora “è tutto ok, dati corretti”.

Periodo superbonus 110%, chi è riuscito al primo tentativo a mettersi in moto? I dati catastali sono corretti, coincidono con quelli comunali? Eccellente “colpo di fortuna”. Nella stragrande maggioranza dei casi le lungaggini burocratiche e i tempi di attesa biblici hanno ritardato la partenza dei lavori, con nervosismo a go go.

Come verificare il censimento degli immobili

Questi esempi concreti accendono il faro sulla necessità di scattare la fotografia del proprio patrimonio immobiliare personale e familiare. Lo scopo è la salvaguardia dei propri interessi. Denigrare e sparare contro il catasto o la burocrazia si traduce in tempo e fatica indirizzati nella direzione sbagliata.

Gli errori formali, quelli di trascrizione, quelli derivanti dall’informatizzazione del catasto, possono generare disagi e confusione nelle famiglie, perché la consuetudine è occuparsi della situazione immobiliare solo quando serve, al momento del bisogno.

I due tipici inneschi sono: la famiglia decide la ristrutturazione o la vendita dell’immobile. A questo punto è necessario accedere agli atti pubblici e, purtroppo, si può inciampare in qualche sorpresa che genera dilazione dei tempi di esecuzione, costi aggiuntivi, non preventivati e magari lo slittamento dell’atto di compravendita, con un danno economico extra.

La soluzione è agire in un momento neutro in cui non hai nessun progetto in cantiere e quindi ti puoi permettere, se del caso, qualche settimana di fastidio per sanare qualche sorpresa indesiderata.

Una società specializzata in 5 giorni è in grado di fornirti un report dettagliato su tutto ciò che risulta di proprietà del tuo codice fiscale, di quello di tua moglie, dei vostri genitori o di eventuali società immobiliari partecipate.

Obiettivi dell’analisi del patrimonio immobiliare

Il primo obiettivo è chiaro: avere la certezza che il patrimonio immobiliare della famiglia sia “in realtà” vostro anche al catasto, con un successivo passaggio di verifica della congruità con gli atti presenti negli archivi comunali, giusto per dormire sonni tranquilli.

Il secondo obiettivo è la piena consapevolezza delle quote di proprietà:

• Cosa intendi?
• l’abitazione in cui vivi di chi è? Tua al 100% o al 50% con tua moglie?
• Cointestata con Giovanna, mia moglie
• Ok, eccellente. Per la tua consapevolezza metto sul tavolo:
  • disponi, cioè decidi, sul destino del 50% dell’immobile, per una qualsiasi operazione straordinaria hai bisogno del consenso di Giovanna. In tempo di pace, nessun problema, magari qualche discussione a tavola, ma tutto si risolve e la decisione è condivisa. Se ci fosse un disaccordo, una separazione, cosa succede all’immobile, su quali basi decidete?
  • In caso di successione chi eredita il 50% di tua proprietà?

Le domande fastidiose che ho adagiato sul tavolo hanno lo scopo di accendere il faro sulla notevole differenza che c’è tra la proprietà di un immobile al 100% o in frazione.

Condividi? Hai assistito a qualche diatriba famigliare su questioni di eredità e di gestione di immobili con la proprietà frazionata?

Mal di testa, acidità di stomaco, avvocati, immobili abbandonati a sé stessi, con gli annessi danni economici, diretti o indiretti, che impattano sul valore del patrimonio immobiliare e di conseguenza sul patrimonio familiare che necessita della massima attenzione e tutela.

Il terzo obiettivo è di natura economica:

• Qual è il valore economico del patrimonio immobiliare?
• anche se basato su stime, più o meno attendibili, è fondamentale attribuire un numero realistico al patrimonio immobiliare, declinato per ogni singolo immobile o appezzamento. Questo valore va inserito nel più ampio patrimonio familiare di cui è parte integrante in una continua osmosi
• le stime sono un utile indicatore di massima, Nella realtà l’unico valore concreto è quello che viene indicato nell’atto notarile con il conseguente scambio dell’assegno circolare in cui è scritto l’importo e il nome del venditore incastonato al centro
• il valore emotivo è un numero perverso che rischia di generare le peggiori catastrofi patrimoniali. Il numero attribuito pensando che:
  • è la casa costruita con anni di sacrifici
  • è il sogno di una vita
  • è la casa dei miei genitori
  • ci abbiamo passato l’infanzia
  • l’ho pagata 100, 12 anni fa, almeno quei soldi li voglio recuperare

La posizione è magnifica, ottimo! Il parcheggio e l’accessibilità lo sono altrettanto?

Il quarto obiettivo è qualitativo: descrizione e analisi di ogni singolo immobile. Il nido gode di regole privilegiate, perché un tetto sopra la testa e un ambiente caldo dove vivere è un bisogno primario da soddisfare. Le caratteristiche della casa di famiglia sono soggettive e “non sono in discussione”, perché hanno un “valore extra economico” che esula dai parametri di valutazione oggettivi.

Per rompere un po’ le scatole, qualche domandina la lascio lì.

• Le dimensioni sono consone per il nucleo familiare tra 10 anni
• I costi di gestione e di manutenzione ordinaria e straordinaria a 10 anni sono coerenti con il valore economico della proprietà
• Anno di costruzione
• Classe energetica
• …

Destinazione d’uso attuale e prospettica:

• Abitazione per la famiglia, per le vacanze? Un domani per i figli?
• In locazione, in aspettativa o “in affitto senza incassi”
• Tipologia contratto: privato, commerciale, durata, canone, spese concordate,
• Necessita di ristrutturazioni o di operazioni straordinarie nei prossimi 5 anni?
• Trasformazione della destinazione:
  • B&B: se in zone strategiche nella città
  • Affitti settimanali: per esempio le ville al lago attraggono gli stranieri

Geolocalizzazione:

• Qualità della vita della zona, del paese/città e nel raggio di 5/10 km
• Nei dintorni cosa sta succedendo, fervore o abbandono?
• Traffico automobilistico, mezzi pubblici, parcheggio, accesso a vie veloci
• …

Come proteggere e ottimizzare il patrimonio immobiliare

Con la fotografia del patrimonio immobiliare in mano, conosci le coordinate esatte di dove ti trovi in questo momento.

Adesso applica il metodo FMC e passa alle fasi successive:

Definisci gli obiettivi immobiliari:

• All’interno dei più ampi obiettivi di vita della famiglia
• Definisci la strategia che ti permette di realizzare i progetti, partendo dalla situazione attuale
• Monitora con costanza l’evoluzione del patrimonio familiare, in cui convivono le proprietà immobiliari, il tutto inserito nel contesto economico di ogni singolo edificio, con lo scopo di proteggerne il valore economico, in un valzer continuo di influenze reciproche

Il processo di tutela del patrimonio familiare è semplice nelle linee guida, la complessità deriva dalla gestione delle emotività dei singoli componenti del nucleo famigliare.

L’immobile per gli italiani rappresenta uno status symbol, l’oggettivizzazione del proprio prestigio, la trasformazione in concretezza dei sacrifici lavorativi, soprattutto per la generazione dei nostri padri.

Dal 2008 la situazione è drammaticamente cambiata. L’immobiliare rischia di diventare un detrattore di valore, perché vetusto, bisognoso di cure mediche invasive dall’alto impatto economico. I bonus edilizi servono, incentivano, bisogna conoscerli e se funzionali alla strategia complessiva del patrimonio familiare utilizzarli al meglio.

Sulla base delle analisi viste prima, la decisione sulla necessità o sulla opportunità di una ristrutturazione diventa oggettiva, per evitare gli errori di valutazione basati sull’emotività, in cui comanda la pancia e non la testa.

La protezione e l’ottimizzazione del patrimonio familiare passano dalla gestione coerente della sezione immobiliare, perché la casa influenza l’andamento del conto corrente e viceversa, in un continuo scambio osmotico che ha solo bisogno di consapevolezza.

Se vuoi approfondire l’argomento e analizzare il tuo patrimonio immobiliare invia un segnale a flavio@flaviomasonconsulting.it