23 aprile 2013 il giorno della svolta, ho compreso il metodo della gestione del patrimonio immobiliare, attraverso il racconto di una persona. Ho “rubato come un’artista”, ho metabolizzato, l’ho fatto mio.

Lorenzo ha 61, la moglie Enrica 60, i 3 figli hanno 35, 32 e 29 anni. tutti autonomi.

Con l’avvicinarsi dell’”età della ragione”, parole sue, Lorenzo ha deciso di prendere in mano la situazione del patrimonio immobiliare della famiglia, per mettere ordine, ma soprattutto per posizionarlo sul binario più agevole per il lontano futuro passaggio di testimone verso i figli. “Sto bene, è tutto ok, penso di star qua a rompere le scatole ancora una trentina d’anni, i geni sono buoni, 3 nonni su 4 hanno visto il traguardo dei 75. I genitori quello degli 85. Con un po’ di sano c..o potrei arrivarci anch’io.”

Lo scatto repentino e definitivo nel prendere la decisione, Lorenzo lo ha avuto verso la fine del 2012, quando il suo amico fraterno Luigi, si è trovato a dover sbrogliare la matassa, molto ingarbugliata, del patrimonio lasciato dai genitori, deceduti nel giro di 3 mesi, ai 4 figli. È successo un casino apocalittico, liti furibonde, avvocati e ancora non sono arrivati alla fine. Rapporti familiari deteriorati, soldi “devoluti” agli avvocati, una situazione disastrosa, una polveriera.

Gestione patrimonio: “Consiglio di Famiglia”

Mi guarda dritto negli occhi e mi dice, con la voce tremante per il vivido ricordo: “una notte mi sveglio di soprassalto, tutto bagnato, affannato, perché ho sognato la disintegrazione della famiglia e del patrimonio. Ciò che io ed Enrica, abbiamo costruito in anni di sacrifici, agevolati dalle eredità dei genitori, dissolto in un amen”.

Il detonatore che ha fatto deflagrare la situazione è stato il dramma dell’amico, ma la gestazione della decisione è partita dalla crisi nera del mattone dal 2008, dallo “stato di salute” degli immobili e dalla evoluzione familiare. I figli sono cresciuti e “dispersi” lungo la penisola, con qualche soggiorno prolungato a Berlino e a Londra.

Il 1° aprile del 2013, giorno di Pasquetta, la famiglia è riunita, in uno dei rari momenti conviviali. I nipotini giocano tra di loro, la giornata procede in allegria e spensieratezza, poi verso le 17.00 all’ora del tè, Lorenzo chiama Enrica e i 3 figli nel salone della villa, si scusa con generi, nuora e nipotini chiede 45’ per la “famiglia ristretta”.

I 5 componenti si accomodano intorno al “tavolo reale”. C’è un silenzio quasi imbarazzato, perché tutti sanno di quel momento, Lorenzo ha avvisato, ma i figli non conoscono l’ordine del giorno. Una situazione strana, bizzarra, in cui le facce preoccupate trasmettono l’atroce dubbio di qualche maledetta malattia che ha colpito uno dei due genitori.

Gestione immobili: le aspettative della famiglia

Lorenzo rompe il ghiaccio con un secco: “stiamo tutti bene, tranquilli”, gran respiro di sollievo, i polmoni non fanno a tempo a sgonfiarsi che parte subito la “seconda raffica”. “Oggi io e la mamma vogliamo sapere le vostre  intenzioni sulle 4 case che possediamo esclusa questa dove ci troviamo ora. Le conoscete, le avete frequentate. Vi interessano? Quali aspettative, ambizioni, desideri avete?”

I 3 fratelli sono ancora nella fase del “ripiglio” dalla tensione iniziale, vengono colpiti da un TIR che all’improvviso si para di fronte li colpisce in faccia, li scaraventa a terra, li schiaccia e strombazzando li lascia inermi distesi a terra sulla strada.

Lorenzo racconta la vicenda dell’amico, condivide il contesto del mercato immobiliare italiano e quello della evoluzione della famiglia, 3 figli autonomi, con carriere avviate, famiglie in divenire, con scelte immobiliari già fatte.

Adesso i 3 “ragazzi” sono sereni, hanno chiaro il quadro e quasi all’unisono esclamano, “mamma, papà, con tutto il rispetto per il vostro impegno in tutti questi anni e nella gratitudine verso i nonni, non siamo interessati ad alcuna casa, pezzo di terra o quant’altro.”

“Abbiamo la nostra abitazione, lavoriamo lontano da qui, qualche “pezzo di casa” in più sarebbe un impiccio e un costo di gestione se possibile da evitare”.

Lorenzo e Enrica vivono un “fritto misto di emozioni” che spazia dalla delusione per le risposte secche ed univoche, fino alla serenità di aver azzerato le loro personali aspettative. Adesso il quadro delle volontà dei figli è cristallino.

“L’incontro” è durato 35’, tutto incluso, subito dopo la famiglia al completo si è riunita e sono iniziati i preparativi per un gustoso aperitivo per festeggiare la pietra miliare posata dalla famiglia: quando i genitori lasceranno il pianeta, i fratelli saranno privi di scuse, nessun potenziale conflitto all’orizzonte.

L’obiettivo di Lorenzo di mantenere la serenità familiare è realizzato, il pericolo è stato disinnescato alla fonte. Eccellente lavoro, grazie Lorenzo, ho compreso l’importanza della condivisione, anche in famiglia, della situazione attuale e degli obiettivi. Senza questo passaggio chiave nel futuro familiare si annidano nuvole nere.

Smarcato il tema delle aspettative, Lorenzo ed Enrica iniziano il percorso verso il loro obiettivo.

Fotografia del patrimonio immobiliare

Il primo passaggio è lo scatto della foto al “tempo zero” della situazione del patrimonio immobiliare. Tradotto in parole semplici: al catasto italiano cosa risulta di proprietà di Lorenzo e che cosa risulta di proprietà di Enrica.

Questa attività ha un duplice scopo:

1. La verifica che ogni immobile e terreno sia correttamente censito. Le sorprese sono all’ordine del giorno. Il passaggio dal catasto cartaceo dei faldoni a quello online ha prodotto errori, dimenticanze, pasticci di ogni genere. Vale la pena verificare. soprattutto quando non c’è alcuna urgenza operativa.
2. La ricognizione completa del patrimonio, anche in questo caso qualche “piccola sorpresa” è in agguanto, perché le persone ricordano ciò che hanno acquistato e ciò che godono. Quello che hanno ricevuto in eredità e di cui non hanno alcun interesse, è cancellato dalla memoria, ma nella realtà è una proprietà a tutti gli effetti, con i relativi oneri.

Nel caso di Lorenzo ed Enrica il responso finale è stato:

• la sistemazione formale di una pertinenza che non risultava di proprietà di Enrica
• 4 “pezzetti di terra”, 3 di Enrica, 1 di Lorenzo, di cui avevano perso memoria. Appezzamenti di cui possiedono il 16,66%, per un valore commerciale di circa 18.000€. più o meno il “nulla economico”, ma la responsabilità in solido, con cugini di ennesimo grado, della proprietà
• 1 quota a testa di 2 “ruderi” in campagna, di scarso valore

Fotografia appoggiata sul tavolo. Il punto di partenza è chiaro ed oggettivo.

Definizione degli obiettivi immobiliari

Il secondo momento del percorso è la definizione con chiarezza dell’obiettivo complessivo, per poi declinarlo pezzo per pezzo.

Lorenzo ed Enrica stabiliscono che vogliono liberarsi di tutto il patrimonio immobiliare di loro proprietà, tranne ovviamente la casa in cui vivono. I figli hanno manifestato in maniera inequivocabile il disinteresse a “subentrare” nella proprietà, quindi con il cuore gocciolante di sangue, decidono di procedere con la valutazione, immobile per immobile, del potenziale valore commerciale.

Preso atto che il momento del mercato immobiliare è infausto, non avendo alcuna urgenza nel procedere, fissano un termine di 3 anni per portare a termine il loro progetto di dismissioni. Prendono contatto con un professionista qualificato del settore, con un network di “conoscenze di livello”, così evitano di mettere ogni singolo immobile alla mercè delle agenzie immobiliare che guardano solo alla provvigione ad ogni costo, senza la piena valorizzazione dell’oggetto.

L’obiettivo finale di possedere un unico immobile è realizzato il 23 luglio 2019, quando davanti al notaio, i coniugi, hanno firmato la vendita dell’ultima casa di proprietà. Una bomboniera in pieno centro storico. Le mani tremavano mentre la penna cercava di trasferire quel minimo di inchiostro necessario a far comparire nome e cognome sul documento. Un pezzo della storia della famiglia si è conclusa in quel momento.

Patrimonio immobiliare: metodo di gestione

La gestione del patrimonio familiare è un’attività complessa che richiede metodo e disciplina per “contrastare” il turbinio delle emozioni che annebbia la vista e conduce fuori strada.

L’applicazione di un metodo è fondamentale per avere una linea guida e i necessari punti di riferimento, per valutare se la rotta tracciata è corretta o meno. Le modifiche lungo il percorso vanno apportate ogni qualvolta cambiano gli obiettivi o la traiettoria percorsa allontana dalla meta. Le informazioni oggettive permettono decisioni precise.

I passaggi chiave sono:

1. Fotografia della situazione di partenza
2. Convocazione del consiglio di famiglia, per mettere a fattor comune le aspettative di ogni singolo componente ed evitare pericolosi “non detti” che potrebbero esplodere nel futuro
3. Definire gli obiettivi chiari sia nella data di scadenza che nel risultato finale
4. Decisione della strategia
5. Azione e applicazione concreta
6. Monitoraggio della evoluzione del piano

Una serie di elementi oggettivi volti a prendere la miglior decisione possibile, tenendo conto che il benessere della famiglia è al primo posto, anche se non è palese di primo acchito.

Quel malessere e quella incertezza, per cui prendere una decisione in apparenza semplice, diventa difficile, pesante, oneroso, spesso rimandato di anno in anno fino alle calende greche, è un pericoloso campanello d’allarme. Da ascoltare.

Quale è la tua esperienza al riguardo? Per condividere scrivimi, sono pronto ad offriti un supporto.

Flavio