Milano 11 ottobre 2022
Ciao Carlo, come stai?
Tutto bene.
Il lavoro gira a meraviglia. Il buio è dietro le spalle.
Emetto parcelle a 4 zeri. I soldi arrivano sul conto corrente dello studio, senza estenuanti telefonate di sollecito.
Il denaro circola.
Viviamo negli anni A.C., ante Covid, anzi, per noi è meglio ora.
Qualche nuovo cliente, ci ha scelto.
Una soddisfazione professionale ed economica immensa.
I colleghi di studio sono carichi a pallettoni.
C’è lavoro, c’è futuro. C’è fiducia.
Solo tu mi fai disperare con i tuoi investimenti finanziari che non rendono nulla, anzi mi fai “perdere un sacco di soldi”.
Quelle maledette obbligazioni mi provocano dolori profondi.
Quest’anno ho buttato i soldi dal finestrino, li ho lanciati nel vento.
Una vera seccatura, per non dire parolacce.
Caro Flavio.
Ogni volta c’è un motivo per cui gli investimenti perdono valore.
Sono stanco dell’andazzo.
Ritorno al mio primo e forse unico amore, il mattone.
Ho adocchiato. Anzi.
Tra 15 giorni firmo l’acquisto di un appartamento “piccolino”, di 50 mq., appena fuori dal centro, così lo metto a reddito.
Ho già anche la coppia di sposini da metterci dentro.
Sono affidabili, non mi daranno problemi. Né di pagamento, né di distruzione dei muri o di quant’altro.
Lo pago 300.000€. Incasso 1.150€ al mese.
Entro fine ottobre firmo i due contratti. Quello di acquisto e quello di locazione 4+4.
Ho qui anche i documenti da farti vedere, per l’aggiornamento della mia situazione.
Diversifico gli investimenti come “mi hai sempre insegnato tu”.
I soldi li prendo dall’altra banca.
Tu mantieni in gestione la quota prevalente del mio patrimonio finanziario, nell’attesa di godermi qualche gioia.
Investimento immobiliare nel patrimonio familiare
Accidenti Carlo, sei un fiume in piena. Idee chiare ed energia a mille.
Sono felice per il lavoro.
Grazie per aver condiviso la tua decisione e i relativi numeri.
Il primo feedback che mi porto a casa è quello che non godo, ancora, della tua piena fiducia come “consulente patrimoniale della tua famiglia”.
I conti che faremo a breve, avremmo dovuto condividerli prima della decisione.
L’obiettivo è la costruzione della consapevolezza necessaria, per la valutazione del progetto di investimento.
Il patrimonio familiare è unico.
È composto da finanza, immobili, professione, famiglia e debiti.
Ogni “fetta” influenza ed è influenzata dalle altre, in un tango sensuale, dove tutto si muove all’unisono.
Se c’è coordinazione e sincronismo l’effetto è magico, altrimenti il rischio è quello di un ballo in cui schiacci i piedi o peggio inciampi e finisci a terra.
Il patrimonio familiare necessita di fondamenta solide, in costante monitoraggio.
Posizionata la decisione all’interno del tuo patrimonio familiare.
Il giudizio è assente. Parlano i numeri.
Il metodo, la logica e la razionalità guidano l’efficienza della navigazione verso i tuoi e i vostri obiettivi di vita.
Per la consapevolezza e la quadratura del conto economico, “mettiamo giù un foglio a quadretti” con i numeri dell’investimento, così hai il metro di valutazione dell’andamento dello “investimento finanziario immobiliare” da oggi fino alla dismissione.
Parlo di “investimento finanziario immobiliare”, perché acquisti un immobile e lo metti a reddito, di conseguenza i soldi diventano una parte fondamentale del progetto.
Prelevi denaro dal conto corrente, entrano soldi sul cc.
Concordi?
Si, Flavio concordo, anche se un po’ mi “disturba” la piega del discorso.
Ho paura di quello che mi mostri e mi sento giudicato nella mia decisione.
Carlo, il mio ruolo è quello di aiutarti a tenere la barra dritta.
Hai deciso questo investimento?
Per me è ok, non ci sono pericoli per il tuo patrimonio.
Non hai fatto una caxxata.
Mettiamo giù insieme i conteggi funzionali alla valutazione dell’investimento nel tempo.
Immobili – I conti effettivi
Acquisto 300.000€ al venditore, a cui sommi:
- Imposta di registro come seconda casa: 6.804€
- Imposta catastale e ipotecaria: 100€
- Notaio: 2.900€
- Costi agenzia immobiliare: 10.980€
- Totale 20.784 = 6,92% del capitale investito
Incasso 1.150€ mensili:
- Canoni annui: 13.800€
- Cedolare secca: 2.898€
- IMU 2022 seconda casa: 1.048€
- Netto in tasca: 9.854€ = 3,28%
Questi sono i “numeri reali” del tuo investimento immobiliare, se tutto procede sui binari del tram, senza intoppi.
I rischi nascosti, impossibili da monetizzare oggi, sono:
- costi di manutenzione ordinaria e straordinaria durante il ciclo di vita dell’immobile
- insolvenza del locatario
- rescissione del contratto di locazione
- valore dell’oggetto nel tempo: finché non liquidi non ne conosci il reale valore. L’unico certo, è quello “inciso a fuoco” dal notaio nell’atto di compravendita. Fino a quel momento è una stima, una speranza, una serie di numeri senza alcun valore concreto
- liquidabilità e tempi di realizzo: questa voce è sottovalutata.
- in quanto tempo riesci a liquidare l’investimento
- a quale prezzo
- quanto tempo passa dal momento della decisione di vendita a quello in cui i soldi sono sul tuo conto corrente
- quanto incide questo tempo sul risultato finale
Per quanti anni tieni l’immobile?
Se tutto funziona come penso, 10/15 anni, non di meno.
Poi vediamo.
Lo posso liquidare o passare ai miei figli come rendita integrativa dei loro redditi.
Il tempo ci indicherà la strada.
Il trasferimento di un immobile ai figli, senza pianificazione, rischia di trasformarsi in un bagno di sangue economico ed emotivo per gli eredi.
Questo argomento lo analizziamo un’altra volta.
Resta aggiornato
su questo argomento.
Investimento immobiliare nei box
Varese 15 gennaio 2023
Ciao Piera, come stai?
Tutto ok.
Il lavoro procede bene. La pandemia ci ha penalizzato molto, ma adesso lavoriamo veramente bene.
Abbiamo acquisito nuove aziende come clienti, la reputazione che ci siamo costruiti negli anni paga.
Qualche collega ha lavorato male.
Noi raccogliamo i frutti della qualità professionale e personale.
Abbiamo detto NO, agli imprenditori poco allineati ai nostri valori.
Siamo rimasti fermi nelle nostre convinzioni di “lavori puliti e trasparenti”.
Vivo un periodo di “entusiasmo” e di “fiducia”.
Solo tu mi dai qualche mal di pancia, con questi investimenti finanziari che “sono sotto”.
Zero soddisfazioni e tanto mal di testa.
Per cui ho deciso di investire la liquidità accumulata sul conto corrente in qualcosa di solido, di concreto che mi possa dare qualche soddisfazione economica.
Voglio acquistare un paio di box!
Che ne pensi?
È una idea da valutare con metodo e serenità.
La diversificazione degli investimenti è sempre “cosa buona e giusta”.
Facciamo un ragionamento.
Acquisto di un box – I conti
Bonifico 25.000€ al venditore, a cui sommi:
- imposta di registro: 2.250€
- imposta catastale e ipotecaria: 100€
- notaio: 1.200€
- costi agenzia immobiliare: 750€
- totale 4.300 à 17,2% del capitale investito
Incasso 150€ mensili:
- Canoni annui: 1.800€
- Irpef: 774€
- Imposta registro: 67€
- IMU + TASI + TARI: 72€
- Netto in tasca: 887€ = 3,55%
Questi sono i numeri “nudi e crudi” dell’investimento finanziario in un box.
Ti servono per:
- la decisione
- il monitoraggio
- la valutazione della rotta.
C’è la “spada di Damocle” del rischio del “mancato incasso”, per morosità o assenza del locatario.
La qualità della scelta dell’oggetto è fondamentale.
Il metodo è:
- rapporto parcheggi presenti rispetto alla densità della popolazione circostante per:
- uso abitativo
- uso lavorativo
- possibile costruzione di nuovi posteggi o box in zona
- accessibilità:
- quanto è veloce arrivarci:
- viabilità esterna
- quanto è semplice l’utilizzo:
- percorribilità interna adeguata o rischio di fiancate smussate di frequente
- spazio utilizzabile: giusto solo per l’auto o qualche metro di agio “ad uso ripostiglio”
- quali comodità fornisce per l’utilizzatore. Accesso rapido:
- alla casa
- al luogo di lavoro
- diversifica la posizione per diminuire i rischi di concentrazione
- zone distanti nella stessa città
- città diverse
- NO, due box uno a fianco all’altro
- quanto è veloce arrivarci:
i box adiacenti sono comodi da gestire e monitorare, ma raddoppiano il rischio di vederli sfitti nel caso succeda qualcosa nei dintorni.
Il contesto in cui sorgono gli oggetti e come evolve il “mondo circostante” influenza la scelta e l’andamento dell’investimento.
Ad esempio.
La costruzione di nuovi parcheggi, piuttosto che la variazione della “qualità” dei residenti nel condominio o nei dintorni.
Ogni investimento necessita di una pianificazione, basata sui numeri e su una stima dei rischi potenziali.
L’investimento “di pancia” è un pericolo, per il portafoglio e per le coronarie.
L’investimento immobiliare va inserito nel patrimonio familiare, perché ne è parte integrante.
Sorge con l’utilizzo del denaro accumulato sul conto corrente, oppure con la contrazione di un debito.
La manutenzione, le spese vive e gli incassi influenzano il risultato finale, così come la liquidità disponibile per la famiglia.
Il monitoraggio costante della evoluzione dell’investimento è cruciale, per evitare spiacevoli sorprese, che avresti potuto prevedere e scongiurare.
Il “mattone” e gli “investimenti finanziari” hanno la stessa dignità.
Bisogna renderli misurabili e monitorabili.
Hanno logiche di funzionamento di diverse, quindi la semplice comparazione rischia di portare fuori strada.
Sono complementari all’interno del patrimonio familiare, perché è unico.
Il benessere patrimoniale passa attraverso la dedica di qualche ora ne:
- analisi
- della situazione patrimoniale attuale
- dell’oggetto di interesse
- del contesto in cui sorge
- delle potenzialità
- valutazione razionale
- decisione
- esecuzione
- monitoraggio costante
con metodo, semplicità e fiducia ogni investimento ha le sue potenzialità, i suoi pregi e i suoi difetti.
Deve trovare il posizionamento funzionale al tuo patrimonio familiare.
Altrimenti rimane “fuori dalla porta”, chiunque esso sia.
Contesto italiano
Una breve digressione su elementi che influenzano il “mercato immobiliare”.
Nel 2021, noi italiani eravamo circa 59,2 milioni di abitanti, di cui il 23,8% oltre i 65 anni.
Nel 2022 sono nati meno di 400.000 bambini. Una tendenza in costante diminuzione.
L’Istat stima che nel 2030 saremo circa 58,1 milioni, cioè 1,1 milioni in meno.
Il 2030 per un investimento immobiliare è dietro l’angolo, visto che gli acquirenti dichiarano di mantenerlo per almeno 10-15 anni.
Il 70,5% possiede la prima casa.
Il 53% del patrimonio degli italiani è negli immobili.
I tassi di interessi sono ritornati dopo un decennio di assenza, provocando il rialzo delle rate dei mutui e la diminuzione delle richieste di nuovi mutui per acquisto-casa.
Questa serie di numeri va messa sul tavolo della decisione.
L’immobile per le sue caratteristiche è legato alla evoluzione di questa “contabilità”.
Far finta di nulla è un rischio pericoloso, come la “peste bubbonica”.
Ogni decisione con impatti di lungo periodo, necessita di una attenta valutazione, per le conseguenze economiche sul patrimonio familiare.
Apporta rischi da valutare prima della decisione.
La valutazione dell’investimento immobiliare è opportuna.
Con metodo.
La fuga dalla finanza per i pessimi risultati del 2022, piuttosto che la voglia di vedere e toccare con mano il proprio investimento, mettono una bombetta nelle fondamenta del tuo patrimonio.
Potrebbe esplodere, con quali conseguenze?
Se ne hai consapevolezza, nessun problema.
Le decisioni di “sola pancia” sono pericolose.
Flavio
Grazie Flavio.
Molto interessante e molto apprezzato, come sempre.
Roberto
Grazie Roberto 😉